El gobierno de Javier Milei vino a poner sobre la mesa viejas y conocidas recetas y la desregulación de los alquileres no es la excepción. Bajo el slogan de una Argentina liberal pretende, entre otras cosas, liberar el mercado de alquileres pero, ¿de qué hablamos cuando hablamos de liberar los alquileres? Básicamente es reforzar una mirada 100% mercantil de la vivienda, que la entiende como un negocio y la aleja de su función social, en donde es reconocida como un derecho y, como tal, el Estado debe garantizarla.

La semana pasada se cumplió un mes desde que entró en vigencia el DNU del Presidente Javier Milei que derogó los artículos que regulan los contratos de locaciones urbanas en el país. Pero esto no es la primera vez que sucede en Argentina. En 1976 el gobierno de facto de Rafael Videla, mediante “Ley de Normalización de Locaciones Urbanas”, tomó el mismo camino. Desde ese entonces, Argentina viene atravesando una larga y cada vez más profunda crisis habitacional que fue apagando el sueño de la casa propia.

Es que no solo se desregularon los alquileres sino que, producto de las recurrentes crisis económicas, un proceso inflacionario persistente de gran magnitud, la liberalización cambiaria y la desregulación general del mercado inmobiliario, también se inició el proceso de dolarización para la compra-venta de las propiedades.

En los últimos años, esta crisis viene golpeando particularmente a la población inquilina que se incrementa año tras año. La distancia cada vez mayor entre los ingresos del hogar y el valor de las propiedades hizo del alquiler -que en un momento supo ser un estadío previo a la compra de la casa propia- la forma permanente de acceso a una vivienda.

En el año 2020 se sancionó la Ley Nacional de Alquileres que parecía llegar para saldar una deuda con la población inquilina. Sin embargo, se trataba de una ley bastante débil si consideramos que regulaba poco más que la extensión del contrato y los plazos e índices de actualización. Pese a sus altos niveles de incumplimiento, fue sometida a varios debates por la presión que ejercía el sector inmobiliario hasta que finalmente, modificación mediante, Javier Milei cumplió con su voluntad de derogarla por medio del DNU a pocos días del inicio de su mandato.

Desde entonces ya no hay plazo establecido para la duración de los contratos. Pueden ser de 3 años, 3 meses, o el período que convengan las partes. Esta medida atenta contra la estabilidad de la parte inquilina para poder asentarse en una vivienda, ya que legitima una práctica común de las ciudades turísticas: los plazos de los alquileres están supeditados a las temporadas de turismo, y los propietarios podrán alternar entre el mercado de alquiler temporario y el permanente. También hay libertad para que “las partes acuerden” los plazos e índices de actualización, e incluso la elección de la moneda. Es decir, los alquileres pueden estar dolarizados, y pese a que esto nos remonte a la dolarización de propiedades de Martínez de Hoz -ministro de economía de Videla- lo más significativo es que, de esta manera, el gobierno permite transacciones en una moneda que hoy por hoy, debido al cepo cambiario, no se puede adquirir de manera legal.

Si a esto le sumamos que desde ahora los propietarios pueden transferir el pago de las expensas extraordinarias a los inquilinos; o que los inquilinos en caso de rescindir el contrato deberán pagar el 10% del total del valor restante del contrato, vemos que todas estas medidas atentan única y exclusivamente contra la parte inquilina mientras que la propietaria adquiere una mayor flexibilidad que le permite maximizar sus ganancias.

Entonces, ¿se favorece el acceso a la vivienda al dejar librado a un acuerdo entre partes la relación entre dueños e inquilinos, inherentemente dispar? Es un hecho que los propietarios ante condiciones “poco favorables” retiran las propiedades del mercado -desde que rige el DNU hay varios datos sobre cuánto varió la oferta y, pese a las diferencias, todos muestran un aumento- pero los inquilinos no pueden hacer lo mismo, retirarse y esperar a que mejoren sus condiciones, ya que tienen la necesidad y la urgencia de acceder a una vivienda.

Si bien una ley de alquileres por sí sola no resuelve el acceso a la vivienda, es una medida complementaria y necesaria. De esto dan cuenta los países que el presidente tiene como modelo. Francia, Alemania y Estados Unidos tienen leyes que regulan el mercado de alquiler desde hace muchísimos años, pudiendo llegar a establecer los valores máximos según zonas, los aumentos e incluso tributando la vivienda ociosa. Si antes del comienzo de esta gestión teníamos que esperar entre 15 o 35 años para asemejarnos a alguno de estos, hoy con la vigencia del DNU estamos aún más lejos.

 

*Investigadora del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos