El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en Sudamérica, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico.

Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires, con 4,5%; Bogotá, con 2% y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres. Así lo indica el informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el segundo semestre de 2022 que realizó el área de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Puntualmente en Buenos Aires, la demanda de espacios aventaja a la producción de nuevos centros logísticos generando una disminución importante de la vacancia y el aumento de los precios de alquiler.

"Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos 'build to suit' o a la medida, y hay menos proyectos especulativos", señaló Carolina Wundes, coordinadora del Investigación de mercado de Cushman.

En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 6,69 por ciento. En 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 metros cuadrados. San Pablo, Santiago y Buenos Aires se destacan por presentar los indicadores de absorción neta más altos: 429.381 metros, 291.483 metros y 272.487 metros, respectivamente.

 

Precios  

Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD por metro cuadrado, 8% más que el registrado en 2021 (USD5,02). Tanto en San Pablo como en Santiago se evidenciaron los incrementos semestrales más significativos en este indicador con 12% y 16%, respectivamente.

El valor promedio de renta pedido en Bogotá, para el mercado de depósitos, cerró el segundo semestre en USD4,02, 3% menos en la comparación interanual. En San Pablo, el valor de arriendo pedido mostró un incremento de 12% en el semestre, alcanzando los 5,47 dólares.

En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD5,7, 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD8,5.

El mercado de renta se aprecia sano en general. En San Pablo, Rio de Janeiro, Bogotá y Santiago se observan vacancias bajas debido a la alta demanda de espacios logísticos, pero esto no es suficiente para generar un descenso de los cap rates (tasa de capitalización). Lima muestra un aumento mayor en esta cifra, ya que crece el riesgo debido al contexto político y social en que se encuentra el país.

El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5 por ciento. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica rondaría el 7 por ciento.