En los últimos años, pandemia mediante, el negocio logístico argentino ha tenido una gran expansión.

Producto de ello, han aparecido nuevos centros para nutrir aún más la oferta en la Ciudad y el Gran Buenos Aires. Sin embargo, ese crecimiento comienza a desacelerarse.

Los analistas indican que la demanda en ciudades como Buenos Aires y Santiago de Chile disminuirá este año y en el caso de la capital argentina el aumento de la superficie en construcción de espacios para depósitos ha generado una sobreoferta durante 2023 que, con los niveles de demanda actuales, podría resultar en un aumento de la disponibilidad en el mediano plazo.

En el Area Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), la sólida demanda en el mercado de centros logísticos durante los últimos dos años impulsó la construcción de proyectos que se completaron durante los últimos meses de 2023 y añadieron 159.653 metros cuadrados al inventario, que alcanzó los 2.499.657 metros, explica un informe de Cushman & Wakefield.

En el resto de Sudamérica, el mercado logístico tiene comportamientos dispares. En Bogotá, la vacancia continuó la tendencia a la baja iniciada en 2020, ubicándose en 1,2% al cierre de 2023. Lima, terminó el año pasado con una absorción neta interanual de 80.785 metros, representando un aumento significativo del 165% en comparación con el año anterior.

Santiago presentó una producción semestral de 227.000 metros, con un total de siete naves, la mayoría ubicadas en un radio de 7 a 14 kilómetros del centro de la ciudad.

La demanda de espacios en Río de Janeiro durante 2023 aumentó dos veces en comparación con 2022, resultando en una variación de la absorción neta de 23.204 metros a 52.245 metros. El mercado logístico de clase A en el estado de San Pablo registró una absorción neta de 558.400 metros en 2023, un aumento del 62% en comparación con 2022. Este valor fue el más alto registrado en toda la serie histórica.

 

Oferta, demanda y precio  

Los indicadores promedio muestran que la tasa de vacancia en América del Sur es de aproximadamente el 8%, con un precio pedido de alquiler de 6,13 dólares por metro.

En 2023, la absorción neta de espacios de almacenamiento fue de 1.300.000 metros, lo que representa un aumento del 20% en comparación con el mismo indicador del año anterior. San Pablo, Santiago y Bogotá se destacan como las ciudades con los mayores indicadores de absorción neta, con 558.473, 271.314 y 244.688 metros, respectivamente.

Al término del segundo semestre de 2023, el precio promedio de alquiler pedido en las ciudades sudamericanas fue de 6,13 dólares por metro, un 18% superior a la de 2022 (USD5,18). Bogotá y Buenos Aires incrementaron significativamente este indicador entre semestres, con variaciones de 8% y 30 por ciento, respectivamente.

"Las tasas de capitalización en Sudamérica continuaron una tendencia al alza en 2023, a pesar de que los países dejaron de aumentar las tasas de interés de los bancos centrales e incluso comenzaron a disminuirlas. Esto se debe a una menor liquidez, menos inversores y menos deuda disponible, lo cual impacta directamente en la prima de riesgo para la clase de activos inmobiliarios. En la mayoría de los mercados se produjo un aumento de los nuevos desarrollos debido al incremento de la demanda en 2021 y 2022, lo que tendrá un efecto en la vacancia a partir de 2024 y, posteriormente, en el precio de alquiler pedido. San Pablo destaca como el mercado más transparente y líquido de la región. En el otro extremo, Perú está experimentando una recesión económica que tendrá su efecto en la demanda industrial, y más ampliamente en el sector inmobiliario", destacó Herman Faigenbaum, experto en el segmento logístico.