El auge del comercio electrónico durante la pandemia y el interesante crecimiento que están teniendo varias industrias comienzan a repercutir en el segmento de depósitos y centros logísticos premium.

El primer trimestre de 2022 marcó un comienzo de año con buenas perspectivas debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia que se espera que continúe así durante el resto del año, acercándose a una vacancia estructural del mercado a fin de año. Así lo indica el último informe 'Panorama de Inmuebles Logísticos' elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

En un contexto de crecimiento en la demanda de superficie por la expansión de operaciones y la evolución del ecommerce, se produjeron estos últimos meses varios movimientos y búsquedas en el mercado. Un ejemplo claro es el rubro supermercadista que se está ampliando y haciendo 'fly to quality', al cambiar sus depósitos propios por espacios alquilados de mayor categoría, comentan desde Cushman & Wakefield.

Por otra parte, el principal hito del trimestre fue la entrada al mercado de dos proyectos, siendo el Centro Logístico Tres de Febrero el de mayor jerarquía, con el 54% de superficie pre-alquilada. Si no se considerase el ingreso de los nuevos centros, la vacancia hubiese bajado a 11,8%, es decir 1,2 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. En este contexto, la absorción neta del período fue de 58.300 metros cuadrados.

"Teniendo en cuenta que la superficie en construcción asciende a 31.000 metros cuadrados, una cifra que queda baja para un sector que tiende a contratar un promedio de 110.000 metros por año, y la demora que suele tener este tipo de proyectos, estimamos que, con este ritmo de operaciones, para fin de año, la vacancia va a ser cercana a cero, y esta situación se mantendría por largo tiempo" puntualizó Santiago Isern, Broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield. El ejecutivo agregó que "la mayor parte de la superficie en obra se encuentra en el radio que va entre los 30 a 45 kilómetros del centro de la Ciudad de Buenos Aires. En los primeros radios, la tierra es escasa y está cara para desarrollar".

"Mientras la vacancia promedio fue de 13% en el período, el radio de última milla (0 a 15 kilómetros) es el primero en perforar el piso de los dos dígitos, descendiendo a 8,9%, hito que representa la baja de vacancia más importante desde el período de pre-pandemia. En tanto, el radio que ostenta el mayor precio de alquiler pedido es el denominado Gran Conurbano (15 a 30 kilómetros) con USD 5,9/m2 contra un promedio de USD 5,4/m2", manifestó Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, Isern agrega que "un depósito de zona norte y otro de zona sur (aunque tradicionalmente no fueran comparables por estar en submercados diferentes) pueden ser opciones válidas para una empresa logística, si están ubicados en el mismo radio".

Compraventas  

Asimismo, desde fines de 2021, se concretaron algunas operaciones de compra venta dentro del mercado. El desembolso total fue de 72 millones de dólares, en los que se transaccionaron 105.000 metros cuadrados. Por primera vez, hubo empresas multinacionales que hicieron inversiones en inmuebles logísticos con renta para capitalizar pesos acumulados y se están viendo intenciones de otras compañías por adquirir también este tipo de activos.