En términos generales, a lo largo del 2022, la demanda de espacios corporativos ha experimentado un proceso de recomposición. Si bien hay ciertos signos de estabilidad que exhiben un panorama favorable, el mercado deberá afrontar un contexto desafiante en el cual el dinamismo de la oferta tendrá que responder a la coyuntura actual y estar a la altura de las nuevas y diversas necesidades de los potenciales usuarios.

El mercado de oficinas premium registró una leve disminución en la tasa de vacancia, posicionándose en un 17,5 por ciento. El inventario presentó el ingreso de un nuevo edificio cuya superficie rentable es de 5.512 metros cuadrados, resultando en un stock total de 1.854.474 metros. El inmueble que generó esta variación incremental es Domus Office, ubicado en Vicente López, dentro del submercado Norte de la Provincia de Buenos Aires.

Respecto a la disponibilidad, se contabilizaron 326.026 metros distribuidos principalmente entre Norte GBA, Puerto Madero, Microcentro y Macrocentro Sur respectivamente. Los metros cuadrados ofertados en alquiler suponen una ligera disminución del 0,3% en relación al trimestre anterior.

Los submercados que reportaron los índices de vacancia más elevados fueron Macrocentro Sur (29,1%), Plaza Roma (25,1%), Microcentro (23,8%) y Puerto Madero (20%), mientras que Macrocentro Norte (5,5%) y Catalinas (8,7%) fueron los que exhibieron menor disponibilidad de superficie, indica un informe de Colliers.

 

Valores  

Los precios de alquiler de los inmuebles no sufrieron grandes variaciones durante el último trimestre del año. En este sentido, al observar el comportamiento por segmentación de categorías y submercados, tampoco se verifican cambios significativos. El Asking Rent promedio del mercado se mantuvo estable, situándose en los 22,7 USD/m².

Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 24,2 USD/m² y los de clase A de 19,5 USD/m². En cuanto al Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más competitivo (16,1 USD/m²), mientras que Catalinas, Norte CABA y Plaza Roma reflejan los más elevados con registros de 27,6 USD/m², 25,6 USD/m² y 24,5 USD/m² respectivamente.

Actualmente existen 36 emprendimientos de categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden identificarse edificios cuyas superficies oscilan entre los 3.000 y los 30.000 metros. A futuro, se estima la incorporación de más de 300.000 metros de nuevas oficinas a lo largo del 2023, lo que implicaría un crecimiento del 18% sobre el stock actual.

La renovación del stock, producto de los nuevos ingresos en etapa de construcción, se extendería durante el período 2023-25. Esto significa que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría llegar a contar con un crecimiento superior al 20% sobre el inventario actual, es decir, 380.000 metros en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios se ubicarían principalmente dentro de los submercados Norte de GBA y Norte CABA.

Por lo tanto, si a los inmuebles actualmente en construcción se le suman los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de más de 800.000 metros de nuevas oficinas, lo que representaría una expansión incremental del orden del 45 por ciento. Dichas estimaciones pueden estar sujetas a modificaciones, ya sea por reconversiones en los proyectos en cuanto al tipo de destino (de oficinas a residencial) o por posibles anulaciones de los mismos.