Desde la derogación de la ley de alquileres anunciada por el Presidente Javier Milei, la oferta de viviendas en alquiler aumentó exponencialmente y, con eso, comenzó a modificarse el panorama del sector.

En ese contexto, el precio medio de los alquileres de las propiedades subió un 3,4% en octubre y acumula un incremento del 57% en 2024, casi la mitad de la inflación registrada en el período (108%). Un departamento de dos ambientes se ubica en 524.907 pesos mensuales, mientras que un monoambiente se alquila por 440.643 pesos por mes y uno de tres ambientes por 707.201 pesos mensuales.

Puerto Madero se posiciona primero en el ránking de barrios más caros para alquilar, con un precio medio de 982.766 pesos mensuales. Núñez y Palermo completan el podio, con un valor promedio de 592.943 pesos por mes y 588.461 pesos, respectivamente. En contrapartida, Lugano (391.050 pesos mensuales), Liniers (435.474 pesos mensuales) y Parque Avellaneda (447.759 pesos mensuales) presentan la oferta más económica.

En cuanto a los valores de los inmuebles, el precio medio del metro cuadrado subió un 0,3% en octubre y se ubicó en 2.321 dólares. En 2024 acumuló un incremento del 6,6% y un 7,2% desde octubre de 2023, el mayor aumento desde diciembre de 2018.

Un monoambiente tiene un precio medio de 102.267 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en 122.963 dólares y uno de tres ambientes en 169.082 dólares.

Puerto Madero presenta la oferta más cara, con un precio medio de 5.985 dólares por metro cuadrado. Le siguen Palermo y Belgrano, con precios medios de 3.212 dólares/m2 y 3.030 dólares/m2, respectivamente. Por el contrario, Lugano es el barrio más económico para la adquisición, con un valor medio de 983 dólares/m2. Le siguen Nueva Pompeya (1.388 dólares/m2) y Villa Riachuelo (1.505 dólares/m2).

En octubre, el 75% de los barrios registra subas de precio mensual, mientras que el 94% registra incremento interanual y solo el 6% mantiene baja interanual, indica un relevamiento realizado en base a los avisos publicados por anunciantes en el portal inmobiliario Zonaprop.

El volumen de escrituras de la Ciudad de Buenos Aires en septiembre de 2024 aumentó un 30,4% en comparación al año anterior, con un total de 5.157. Se trata del mejor mes desde 2017. A partir de julio se registró un aumento en el volumen de escrituras, luego de niveles mínimos que oscilaban entre el 3% y el 6 por ciento. En septiembre, la cantidad de escrituras con hipoteca representa el 14% del total, 4,2 veces más que un año atrás y un 70% por encima del indicador de agosto de 2024.

El costo de construcción medido en dólares subió un 34,6% en 2024, factor que impulsa el incremento en los precios de unidades en pozo (2.741 dólares/m2) y a estrenar (2.745 dólares/m2). Construir hoy cuesta 2,9 veces más que en octubre de 2020, mínimo de la serie, y un 30,2% por arriba del promedio 2012-2023.

 

Rentabilidad para arriba

 

La relación alquiler/precio sube y se ubica en 4,86% anual. Hoy se requieren 20,6 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 9,5% más de lo necesario hace un año atrás.

Lugano, Parque Avellaneda y La Boca continúan en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta. Con un retorno del 8,5%, 6,3% y 6,2%, respectivamente. En contrapartida, Puerto Madero y Palermo son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,5% y un 3,9%, respectivamente.