El Gobierno eliminó el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, conocido popularmente como Procrear. En su lugar, anunció la creación de hipotecas divisibles, un nuevo sistema para impulsar el mercado de crédito en proyectos inmobiliarios.

La medida fue confirmada a través del decreto 1017/2024, publicado este miércoles en el Boletín Oficial. El argumento central es que la administración del fondo presentó demoras, quejas de habitabilidad y costos adicionales en mantenimiento y seguridad. La Sindicatura General de la Nación (SIGEN) auditó el programa y habría encontrado problemas en la entrega de viviendas y en la gestión general del fondo.

Las hipotecas divisibles son un tipo de hipoteca que permite financiar proyectos inmobiliarios grandes, como edificios o complejos habitacionales, y luego dividir la hipoteca inicial en múltiples hipotecas individuales para cada unidad del proyecto una vez que esté terminado. 

Esto significa que el crédito hipotecario que se otorga al desarrollador para el proyecto puede dividirse o “desmembrarse” entre las unidades resultantes, como departamentos o viviendas.

La decisión de disolver el programa Procrear e implementar este nuevo sistema afecta de varias maneras, tanto a individuos, como al mercado inmobiliario y al Estado.

Los créditos hipotecarios se pueden pagar en hasta 30 años

Para los individuos

• Reducción de los créditos subsidiarios: sin Procrear, las personas ya no tienen acceso a los créditos subsidiados por el Estado, lo cual podría dificultar el acceso a la vivienda para sectores de bajos ingresos.
• Acceso a hipotecas privadas: la eliminación del financiamiento estatal para la vivienda desplaza la responsabilidad a los bancos privados y públicos, quienes ahora tienen un rol central en la concesión de hipotecas.

Para el mercado inmobiliario

• Incentivo a la inversión privada: el uso de hipotecas divisibles es un incentivo para los desarrolladores inmobiliarios porque facilita la financiación de proyectos grandes, que después se subdividen en unidades más pequeñas. Esto podría dinamizar la construcción y reactivar al sector.
• Aumento en la oferta de viviendas: si la medida estimula nuevos proyectos, podría generar un incremento en la oferta de viviendas. Lo cual, a su vez, puede reducir los precios y mejorar el acceso a la vivienda en el mediano plazo.

Para el Estado

• Reducción de carga fiscal: al eliminar el Procrear, el Estado se ahorra los costos asociados al mantenimiento y administración de este fondo, además de evitar los gastos en subsidios directos.
• Papel supersivo y no interventor: con la auditoría de los fondos fiduciarios a través del Ministerio de Economía y la SIGEN, el Estado mantienen una función de supervisión sin intervenir directamente en el mercado hipotecario. Esto se alinea con una política de menor intervención estatal la economía.

Impacto General a Largo Plazo

• Posible mejora en el acceso a créditos: si las reformas monetarias logran reducir la inflación, se espera que el sistema bancario ofrezca más y mejores créditos hipotecarios. Esto puede favorecer a quienes buscan acceder a una vivienda mediante financiamiento privado.
• Cambio en la naturaleza del acceso a la vivienda: la política muestra un cambio de modelo, pasando de un enfoque de financiamiento estatal a un mercado dominado por créditos privados, lo cual podría crear nuevas oportunidades para quienes cumplan los requisitos, pero también dejar fuera a aquellos sin acceso a financiación privada.