El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal será el organismo encargado de receptar las inscripciones de las hipotecas divisibles, una modalidad aprobada en noviembre del año pasado y que busca darle certeza y seguridad jurídica a las inversiones inmobiliarias en boca de pozo.

Así se estableció en la disposición 14/2025, publicada hoy en el Boletín Oficial, en una nueva norma derivada del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024, por la que se creó el régimen de hipotecas divisibles para “estimular un mercado de créditos hipotecarios”, impulsando ”el sector inmobiliario y urbanístico, con el objetivo de reducir el déficit habitacional y reactivar la economía”.

 

La nueva norma especifica que se tomará razón de las escrituras públicas por las cuales se ruegue la anotación de hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para su posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o al régimen de subdivisión del suelo que se elija, siempre que cumplan con una serie de recaudos.

A su vez, la medida es complementaria de las disposiciones 10/2025 y 11/2025, que establecieron las regulaciones para la registración de boletos de compraventa de unidades inmobiliarias en construcción o proyectadas en la Ciudad de Buenos Aires, el primer distrito en adherir a al nuevo régimen.

 

Los requisitos

 

Los interesados deberán haber solicitado los certificados registrales y su resultado y, en caso de existir gravámenes vigentes, que del documento a inscribir surja el reconocimiento expreso por la parte acreedora.

También tendrá que individualizarse “el proyecto de subdivisión, y la identificación de las futuras unidades funcionales y complementarias, si las hubiera, con expresión del número proyectado -no su identificación comercial- y piso de las mismas”.

Deberá presentarse “el compromiso irrevocable del titular del inmueble de afectarlo al régimen de propiedad horizontal, o el régimen de subdivisión del suelo elegido, el que deberá coincidir con el proyecto individualizado en el punto precedente, y que prometa la entrega del derecho real de dominio o condominio sobre la futura unidad”.

 

Asimismo, deberá constar “la conformidad de las partes con respecto a la división del derecho real de hipoteca una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio a favor de cada adquirente; la manifestación del titular del inmueble respecto del estado de ocupación del mismo” y “la constancia de haberse agregado al protocolo copia del plano de obra civil con los datos de apertura de expediente ante autoridad competente”.

Por último, tendrá que incluirse “la constancia de haberse agregado al protocolo notarial, original o copia certificada por escribano del croquis o del proyecto de mensura de prehorizontalidad, suscripto por el profesional habilitado, del que surjan la numeración, ubicación y características de las unidades proyectadas”.

 

Qué son las hipotecas divisibles

 

La modalidad de hipoteca divisible fue presentada por el Gobierno en noviembre de 2024, en un anuncio del vocero presidencial, Manuel Adorni, en la que destacó que se procurará “liberar el sector, aumentar la oferta de viviendas y reducir la telaraña de burocracias”.

“Las constructoras van a poder pagar su préstamo de a poco, y a medida que lo hagan, se van a ir liberando departamentos para escriturar”, explicó Adorni, quien agregó que “también los compradores van a acceder a créditos hipotecarios para adquirir cualquier edificio en construcción o en pozo”.

 

Facilitar el crédito

 

Al respecto, señaló que “hasta ahora sólo podía hipotecarse un edificio entero o un barrio de varias casas completo” y en consecuencia “si la constructora había pedido un préstamo para desarrollar el proyecto, hasta que no pagara toda la hipoteca no se podía escriturar la propiedad a nombre del comprador, lo que desalentaba las ventas”.

Adorni planteó además que “el comprador no podía pedir un crédito para comprar una propiedad ya hipotecada” y eso “dejaba fuera de los créditos a todos los inmuebles nuevos, en pozo o en construcción cuya desarrolladora no hubiera pagado la totalidad de la hipoteca”.

“En lugar de asfixiar al mercado inmobiliario con restricciones ridículas, este Gobierno libera al sector para que crezca como nunca antes lo hizo”, argumentó.