Los cambios introducidos en el mercado inmobiliario a partir de la derogación de la Ley de Alquileres, mediante el Decreto 70/2023, establecen nuevas reglas para las relaciones entre propietarios e inquilinos.

Ahora, el marco legal retorna al Código Civil y Comercial, específicamente a su sección 4ª, que regula los arrendamientos. Entre las modificaciones destacadas se encuentran nuevas causales de desalojo que deben ser contempladas por ambas partes al momento de firmar un contrato.

 

 

Causas de desalojo

El artículo 1222 del Código Civil y Comercial establece que el propietario puede intimar al inquilino ante el incumplimiento del pago, siempre con un plazo mínimo de diez días corridos desde la notificación para saldar la deuda, y la indicación del lugar de pago.

Sin embargo, además de este supuesto clásico, el Decreto 70/2023 permite que los propietarios puedan desalojar a los inquilinos, incluso si cumplieron con el pago puntual, bajo las siguientes condiciones:

Cambios en el uso del inmueble: si el destino acordado en el contrato es modificado por el locatario, como convertir una vivienda en una oficina.

Abandono o mala conservación: el inquilino tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado.

Incumplimiento reiterado: la falta de pago durante dos períodos consecutivos habilita al locador a proceder con el desalojo.

Violación de cláusulas específicas: el nuevo artículo 280, incorporado por el DNU 70/2023, permite que ambas partes pacten causas concretas de rescisión en el contrato.

 

¿Cómo se pactan las causas?

El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires señaló que el artículo 1013 del Código Civil y Comercial exige que toda causa estipulada en un contrato de alquiler esté presente desde su formación y mantenga su validez durante su ejecución. La falta de causa puede derivar en la nulidad, adecuación o extinción del contrato.

De acuerdo con esta normativa, las causas se clasifican en:

Causa objetiva: Está relacionada con el propósito inmediato del contrato, determinado por el ordenamiento jurídico.

Causa subjetiva: Involucra las expectativas compartidas por las partes. Para ser válida, la finalidad del contrato debe:

• Haber sido exteriorizada y aceptada por ambas partes.
• Ser un motivo esencial compartido.
• Estar tácitamente incluida y ser relevante para los firmantes.

 

Plazos y procedimientos de desalojo

En caso de llegar a una instancia judicial, el Código Civil y Comercial establece que el proceso debe ajustarse a las normativas de cada jurisdicción. Una vez dictada la sentencia, el plazo mínimo para ejecutar el desalojo es de 10 días. 

En aquellas jurisdicciones sin un procedimiento específico, se aplicará el trámite más abreviado disponible.